역전세, 깡통 사기당하지 않는 방법. 당했다면 탈출 방법

만약 이 글을 발견했다면, 무조건 끝까지 읽어 주세요! 전세 사기, 깡통 전세 저의 경험을 직접 녹여 정말로 어떻게 극복해야 하는지를 상세하게 적었습니다. 더 이상 피해자가 나오지 않기를 바랍니다. 글의 마지막에는 전세 사기 탈출을 위한 결정적인 꿀팁도 공개합니다.

 

 

 

○ 전세 사기 어떻게 당하지?

○ 역전세, 깡통 전세 유형별로 파헤치자!

○ 임대차 보증금 받기 전 해야 할 것들!

○ 보증 보험 가입만 했다고 다가 아닙니다.

 

우리는 어떻게 사기를 당하는가?

2018년 부동산이 활황일 때, 바로 아파트 집을 사기에는 조금 부담스러웠습니다. 그러던 중 화곡동 신축 빌라를 둘러보게 됩니다. 그때는 화곡동이 신혼부부들이 몰리는 핫한 지역으로 유명했어요, 2년 동안 전세로 입주 후 돈을 모아서 아파트를 매매하는 꿈을 꾸고 들어갔습니다. 2022년 2월 끔찍한 일을 당하기 전까지는 당한 줄도 모르고 행복한 나날을 보냈습니다.

 

지금 깡통전세에 당했다면! 그래도 우리는 헤쳐나가야 합니다. 먼저 유형별로 어떤 케이스가 있는지 그 사례를 살펴보겠습니다. 금리가 치솟아 이자 부담이 무겁게 가중되는 시기입니다. 언제라도 깡통전세가 나와도 이상하지 않은 시기, 자가 체크리스트를 통해 대비를 철저히 해야 합니다. 

 

역전세, 깡통 전세 유형별 자가 체크 리스트 3가지

첫 째, 전세 계약을 완료한 후 집주인이 바뀐 경우입니다. 우리는 이 사람을 바지 임대인이라고 부릅니다. 

 

둘째, 전세 계약을 완료한 후, 집주인이 근저당 설정을 한 경우입니다. 즉, 대항력이 다음날 오전 0시부터 생긴다는 것을 알고 고의적으로 집 담보로 근저당을 설정한 것이죠,

 

셋째, 전세 계약도 무사히 완료했고, 집주인도 바뀌지 않았지만 국가에 내야 할 세금이 밀려 살고 있는 집이 강제 경매 당하게 된 경우입니다. 임대인이 개인적으로 파산해서 제기 불능이 된 케이스가 이에 해당합니다. 이때는 필연적으로 경매 또는 경매 절차를 밞게 됩니다. 

 

보증금-우선원칙적용

 

이와 관련, 2023년 1월부터 조세 체납에 관련된 법안(국세 기본법) 중 개정 예정인 내용입니다. 당해세(종합부동산세)의 경우 확정 일자와 전입 신고가 납부 고지서 발송일보다 우선한다면, 임대차 보증금은 선순위입니다. 

 

 

 

임대차 보증금 돌려받기 위해 꼼꼼히 챙겨야 할 것들!

임대차 보증금을 받기 위해 보증 보험을 이용하는 방법, 그리고 보험을 가입하지 않았다면 소송을 통해 법적 분쟁으로 갈 수밖에 없습니다. 두 가지 경우를 살펴보겠습니다. 대부분 계약 전, 주택도시보증공사 등 전세자금을 보증해 주는 곳에 1년 단위의 보증료를 내고 보험을 들었다고 가정해 보겠습니다.

 

우선 집 계약 만료일 6개월 전에는 집주인(임대인)과 계약 연장 또는 만료에 대한 의사 표시를 확실하게 해두어야 합니다. 전화 통화를 한다면, 꼭 녹음을 해놓으시고 문자를 보낸다면 집주소와 임대인 임차인 관계를 분명히 하고, 결론 중심형 문장으로 주고받습니다. 예시는 다음과 같습니다. 유선 통화 후 문자로 확인하는 것이 중요합니다.

 

임대인: 000 

임차인: 000, 서울시 000 201호

임대 기간 만료로 인해 계약 해지 의사를 밝힙니다. 주택 임대차 보호법에 따라, 계약 만료 2개월 전, 계약 해지를 요청드리오니, 00년 00월 00일까지 임대차 보증금을 반환해 주시기 바랍니다. 서로 입장관계를 분명히 하고자 드리는 문자입니다. 이해 부탁드립니다.

 

집주인이 뭐라고 구슬려도 임차인은 할 것을 하면 됩니다. 이제 다음 스텝은 계약 만료 2개월 전까지 내용증명이 임대인(집주인)에게 송달되도록 하는 것입니다. 우체국에서 진행 가능하고요, 집주인이 송달받기를 일부러 피한다면? 아래와 같이 약 두 달간 어마 어마한 송달 과정을 거치게 됩니다. 하지만 추후 임차권 등기 명령, 법원 소송의 증명 자료를 위해 무조건 해야 하는 과정이죠! 물론, 보증 보험에서 보증료를 받기 위해 임차권 등기 명령 까지는 필수입니다. 

 

"송달 → 반송 → 주민등록 초본 발급(임대인 이름으로 된 것) → 주소지 확인 후 재송달 → 반송 → 주·야간 특별 송달 → 반송 → 법원 공시 송달 요청으로 송달(임대인이 받은 것으로 간주)"

 

마침내, 우리는 임차권 등기 명령을 할 수 있는 조건에 도달했습니다. 등기 사항 전부 증명서에 임차인의 보증금이 있었다는 사실을 기입하는 절차입니다. 여기까지 해야, 보증 공사에 사고 접수 가능합니다. 어려운 점은 임차권 등기 명령은 신청 후 1달 정도의 시간이 걸리는데, 보증 공사도 계약 만료 후 1개월이 지난 시점을 보증 사고로 보는 것입니다. 또한, 사고 접수가 되었다고 해도 임대차 보증금을 받을 수 있는 날짜가 정해지는 데는 시간이 걸립니다.  

 

즉, 집주인이 돈을 주지 않으면!! 계약 만료가 되어도 나갈 수 없습니다. 심지어 대출 만기의 압박도 더해지죠... 보통 여기서 신용 불량자가 대거 속출됩니다. 이렇게 강조하는 이유는, 6개월 전부터 이사태를 인지하고 돈을 준비해야 합니다. 저는 "마이너스 통장 + 자동차 담보"를 통해 겨우 신용 불량자를 피해 갔습니다.  

 

 

 

보증 공사의 허점, 누구도 우릴 지켜주지 않습니다.

자 이제부터 본격적으로 중요한 내용입니다. 보증 공사에서는 계약 만료 후 1달이 지난 시점을 보증 사고로 간주합니다. 절차에 맞춰 보증 보험 신청을 했다고 해도!! 보증 공사는 임차인의 은행 대출 만기일까지 보증해 줄 마음이 없습니다. 이 사실을 분명히 알아야 합니다.

 

결국 방법은 두 가지입니다. 보증 공사로부터 임대차 보증금을 돌려받을 때까지 은행 대출을 연장하거나?, 지인으로 부터 급한 돈을 메꿔야 합니다. 그래야 신용 불량자가 되지 않습니다. 이렇게 버텨서 보증금을 회수하면 다행입니다. 만약 보증 보험이 없는 경우 라면요? 일단 임차권 등기 명령이 등기 부등본에 나타나자마자 전자 소송을 준비합니다. 

 

여기서 한 가지 꿀팁을 드리겠습니다. 보증 보험도 없고, 임대차 보증금 반환 소송 중이라면 지금쯤 임대인은 잠수를 제대로 타고 있을 겁니다. 연락도 않되고요, 보증금을 돌려줄 생각도 없으니까요!! 저는 "삼삼 엠투" 서비스를 발견했습니다.  바로 전대차 계약입니다. 어쩔 수 없이 이사를 가야 한다면, 공간 대여를 통해 수익을 창출할 수 있는 사이트입니다. 선순위 임차권이어야 하고, 직접 살 계획이라면 관계없습니다. 하지만, 잘 꾸며 놓은 방을 1주일 단위로 계약서 없이 임대할 수 있다는 장점이 있습니다. 전혀 법에 위배되지도 않습니다. 자세한 내용은 "삼삼 엠투" 사이트를 통해 알아보면 됩니다. 

 

소송에서 승소 후 강제 경매를 신청해야 합니다. 이때 꼭! 알아두어야 할 것은 "경매 신청 비용 + 취득세" 결코 만만치 않습니다. 몇백만 원 단위입니다. 그렇기 때문에 단기 임대 서비스를 이용해 수익을 창출해야만 합니다. 선순위만 확실하다면 강제 경매를 무리하게 빨리 진행하지 않아도 됩니다. 여유 있게, 여러 가지 방법을 고민하고 어떻게든 다시 일어나야 합니다. 

 

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