전월세 전입 신고 확정 일자 필수, 주택 임대차 보호법!

이제 전세로 집 들어가는 것은 매우 위험한 일입니다. 꼭 알아야 할 몇 가지 현실을 생각해 봤습니다. 실제 화곡동 빌라 전세 사기를 당한 후 민사 소송을 혼자 진행하면서 들었던 저의 의견을 공유해 봅니다.

 

 

주택 임대차 보호법 우선 변제의 범위는 필수 확인 사항

적정 월세가 얼마인지 확인하기 이전에, 법적으로 임차인의 어느 정도 범위까지 보증금을 보장해 주는지를 알아야 합니다. 왜냐하면, 확정일자 전입신고를 적정 시점에 완료했다고 해도 우선 변제권 대상이 되지 않으면, 내 돈을 온전히 보장받기 어렵습니다. 

 

하나씩 살펴볼까요?

 

주택 임대차 보호법 시행령 제11조의 내용입니다. (우선 변제를 받을 임차인의 범위)

 

우선-변제권의-범위

 

서울특별시의 경우 1억 6천500만 원을 벗어나면, 우선 변제를 받을 수 없습니다. 즉 임대인이 체납된 내역이나 후순위 권리자 등보다 우선 변제를 받을 수 있는 금액입니다.

 

(국세체납의 경우 최근 계약 후 집주인이 바뀐 경우 바뀐 집주인의 체납 세금이 영향을 주지 않는 방향으로 각을 잡고 있느냐, 우선 변제권의 범위를 벗어나게 되면 모든 서류의 증명 소송 절차 등을 피해자가 복잡하게 진행해야 합니다.)

 

우선 변제받을 수 있는 범위 + 우선 변제 금액 확인

그렇다면, 1억 6500만 원을 벗어나지 않으면 안전? 아닙니다. 다음의 법령을 한번 더 참고 해 볼게요

 

우선-변제-금액

 

서울특별시의 경우 5천5백만 원입니다.  범위보다 훨씬 적은 금액이 실제로 우리가 안정적으로 찾을 수 있는 금액입니다. 자 그러면 몇 가지 공식이 나옵니다. 

 

 

 

첫째, 서울에서 아파트를 제외한 (아파트는 공시가격에 준하여 거래 히스토리가 분명하기 때문에 비교적 안정) 빌라 다세대, 연립주택의 경우 확정일자 전입신고가 확실한 상태에서 보증금이 5000만 원 넘어간다면 위험하다고 봐야 합니다. 

 

둘째, 이렇게까지 신중해야 하나 싶지만, 한 가지 더 생각해 봐야 할 내용이 있습니다. 만약 깡통 전세, 국세 체납 등에 해당되어 보증금이 위험에 처했을 때, 그 물권(해당 임대주택)을 내가 경매에 넘겨받을 수 있는 돈이 실제로 얼마 정도 되는지도 계산해 봐야 합니다. 

 

이제 국내 전월세 제도는 이렇게 까지 신중해야 하는 제도로 바뀌었습니다. 내 지갑에서 나간 돈은 내 돈이 아닙니다. 전세 제도 자체는 결국 임대인에게 아무런 보증 없이 돈을 넣어주는 말도 안 되는 거래로 전락하고 있습니다. 

 

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