모두가 알아야 할 국세/당해세 vs 임차 보증금 순위 개념 정리

 2022년 기획 재정부에서 발표한 전세 사기 방안 대책 중 하나인데요, 임대인의 국세 등 당해세 미납금이 있을 때, 임차인이 우선적으로 보증금을 지킬 수 없는 경우, 대안입니다. 2022년 10월 입법 예정이었습니다. 그리고 23년 1월부터 법안 시행을 예고했지요! 

 

 

 

○ 임차 계약 시 미납 국세 vs 주택 임차 보증금?

○ 강제 경매 또는 공매 시 당해세는 무조건 우선 변제일까?

  - 2023년 국세 기본법 개정안 예의 주시!

 

내 보증금은 과연 무사히 돌아올 수 있을까요?(임대인 체납 세금)

먼저 국세는 국가에서 징수하는 세금, 당해세는 부동산에 부과된 세금을 말합니다. 넓게 보면 당해세는 국세에 포함되어 있습니다. 이렇게 체납된 세금, 즉 전세 사기도 모자라 국가에 내야 할 세금도 문제가 있을 경우, 주택 임차 보증금보다 우선하게 되는 것이 미납 국세입니다. 

 

세금 관련, 임차 단계와 경매 또는 공매 단계로 나뉩니다. 임차 단계란 말 그대로 계약 관련된 분쟁을 조절하기 위함입니다. 아래의 그림을 보고 단순하게 이해를 해보면 쉽습니다. 

 

임차단계-국세-순위

 

전세 사기 대표적인 케이스가 계약 후 집주인이 한 달 안에 바뀌어, 바지 임대인이 집주인이 되는 경우가 많습니다. 이 경우 종 전 임대인 즉, 계약을 직접 체결한 임대인이 미납한 국세가 없다면, 바뀐 집주인의 미납 국세는 주택 임차 보증금보다 우선할 수 없습니다. 

 

 

 

2023년 개정 후 강제 경매 시, 당해세 우선 예외 적용되는 경우는? 

두 번째 경우입니다. 경매 또는 공매 시, 배당하는 기준입니다. 임차 보증금이 있으면, 강제 경매를 진행하더라도 제 3자가 낙찰받을 가능성은 없습니다. 이유는, 임대인의 지휘가 그대로 승계되어 임차인의 보증금 또한, 같이 커버해야 하기 때문입니다. 그래서 보증금을 받지 못한 임차인이 직접 상계 신청을 통해 물건을 가지고 오는 경우가 많습니다.

 

해당 재산에 부과된 상속, 증여 및 종합 부동산세는 해당 세금의 법정 기일(납부 고지 기준일)과 무관하게 우선이었지만, 개정(안)에서는 확정 일자보다 늦은, 즉 법정 기일이 늦은 당해세의 경우 주택 임차 보증금이 우선 하도록 적용됩니다. 

 

당해세-우선-예외-적용

 

마지막으로 점검할 부분은, 집 계약 시 임대인의 체납 세금을 미리 열람할 수 있느냐입니다. 계약 전에는 임대인의 동의를 받은 경우에만 가능합니다. 계약 후, 보증금의 10%를 이체했면 집주인의 동의 없이 체납 세금 열람이 가능합니다. 이 부분은 임대인의 개인 정보 보호로 인해 어쩔 수 없는 부분인 것 같습니다. 위험하면 10%를 포기해야, 큰돈 보호할 수 있습니다. 

 

법은 마지막 법제처에 공표되어 시행될 때까지는 안심할 수 없습니다. 본인이 처한 상황을 확실히 인지하고, 철저히 대비해야 합니다. 관련된 문서는 아래 두 번째 링크를 참조해주세요.

 

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전세 사기 방지 대책 2023년 일정 확인 사항

전세 사기 피해 방지 방안(기획 재정부) 관련 문서