기재부 전세 사기 방지 대책(ft. 국세 체납 확인 방법)

임대차 계약 시 당해세(재산세, 종부세)와 확정 일자 이전, 법정 기일이 도래한 세금은 국세 완납증명서 또는 미납 국세 열람 신청을 통해 확인이 가능했습니다. 집주인의 동의가 있어야 하는 불편함은 덤입니다. 최근 전세 사기 방지를 위해 집주인 동의 없이 미납 조세 열람이 가능하도록 방안을 내세웠습니다. 

 

 

 

○ 임대인 동의 없이 집주인 국세체납 확인 가능

○ 임대차 보증금 > 부동산 체납세금 (ft. 기재부 국세 징수법 변경안)

 

임대차 계약 전 국세 체납 확인 방법(ft. 기재부 전세 사기 피해 방지 대책)

세입자(임차인)가 임대차 계약서만 가지고 있다면, 이를 지참해 세무서장 등에 미납 조세 열람 신청을 할 수 있습니다. 미납 조세란 당해세 즉 부동산 관련 세금을 의미합니다. 즉, 국세 징수법 시행령 제97조 (미납 국세 등의 열람 신청)의 내용이 바뀝니다. 시행은 내년 1분기 중을 예상하고 있습니다. 법 조항을 꼭 살펴봐야 하는 이유는 우리의 눈으로 직접 확인 후 권리를 요구하는 것이 유리하기 때문입니다. 공공 기관의 직원도 잘못된 정보를 제공할 수 있습니다. 

 

국세 체납 증명서는 이제 임대인 동의 없이 열람이 가능할 예정입니다. 구체적인 방법 및 권한의 범위는 시행령 개정 내용 예고 시점에 확인이 가능합니다. 최우선 변제를 받을 수 있는 금액은 지역마다 다릅니다. 주택 임대차 보호법 시행령 제10조 (보증금 중 일정액의 범위 등)을 참조하면, 서울 특별시는 보증금 1억 5천만원 이하라면, 5천만 원까지 강제 경매 시 최우선 변제를 받을 수 있습니다. 이 금액도 전국을 대상으로 상향 될 예정입니다. 

 

추후 개정 사항을 봐야겠지만, 공인 중개사 설명 의무 대상에도 체납 세금, 선순위 세입자 보증금 등의 내용이 포함됩니다. 또한, 임대차 표준계약서에 반영하도록 개정된다고 합니다. 가장 좋은 방법은 입금 전 꼭! 납세 증명서를 당당하게 요구해야 합니다. 요구 이후 출력한 납세 증명서를 받아야 하지만, 임대인과 임차인의 동의하에 과거 자료를 제시할 수도 있습니다. 집주인이 동의 하지 않아도 임차인은 국세청에서 임대인에 대한 납입 증명서 신청이 가능합니다. 단 이때, 계약서가 있어야 하는지 여부는 추후 구제적인 내용을 살펴 봐야합니다. 만약 계약서가 필요하다면, 납입 증명서가 불가능한 집은 계약금 10%를 내면서까지 계약하지 않는 것이 바람직해 보입니다. 

 

 

 

부동산 체납세금 보다 임대차 보증금 먼저 변제

최악의 상황입니다. 만약 전세 계약 후 임대차 보증금을 반환받지 못해 소송 중이라면, 추후 강제 경매를 통해 보증금을 찾아야 할 것입니다. 더욱더 최악의 상황은 아무도 사지 않아 세입자(임차인)가 상계 신청을 통해 집을 가져오는 것입니다. 이때, 악성 임대인의 경우 당해세 등(부동산에 대한 재산세, 종부세 등)이 미납되었다면, 혹은 임차인의 확정 일자 전의 저당권이 있다면, 이들을 모두 국가가 환수한 후 남은 금액을 찾을 수 있습니다.(현행)

 

이번 기재부의 발표를 통해 확인할 수 있는 변경(안)입니다. 확정 일자 전의 저당권은 우선순위가 맞지만, 국세체납(당해세)이 임차인의 보증금보다 우선시 될 수 없습니다. 2023년 이후 국세 징수법 개정안에 대해 주의를 기울일 필요가 있습니다. 

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