아파트 전세는 안전할까요? (ft. 전세 사기 당하지 않는 법)

최근 서울시 장기 전세 주택을 통해 민간토지를 발굴한다고 합니다. 민간토지를 발굴해 2026년까지 서울에 7만 호를 공급이 목표입니다. 장기 전세가 과연 상생일까요? 좋은 집의 전세는 과연 안전할까요? 안전한 생활을 위해 우리가 고려해야 할 사항들이 몇 가지 있습니다. 

 

 

 

○ 전세는 권리 없이 임대인을 위해 이자를 내는 시스템입니다.

○ 아파트 전세도 위험 요소는 같습니다.

○ 경제 침체의 시기, 올바른 마음가짐

전세는 집에 대한 권리가 없다.

"집"의 권리는 사고팔 수 있느냐를 의미합니다. 전세로 집 계약할 경우 권리는 없습니다. 공공기관이든, 민간인이든 "집"을 가지기 위해 대출을 받습니다. 전세를 운영합니다. 임차인은 은행을 통해 전세 대출을 받습니다. 이자에 대한 부담은 임차인에게 넘어갑니다. 집을 소유하고 있는 자는 처음 빚을 대부분 메우고 적은 이자를 냅니다. 세월이 지나갑니다. 물가도 상승하고 집값도 올라갑니다. 공공기관은 민간인에게 더 비싼 값에 팝니다. 손해는 없습니다.

 

매매 관련입니다. A는 내생에 첫 주택 대출을 받아 집을 매매합니다. 집의 소유권이 완전하게 생겼습니다. 대출 이자를 내야 합니다. 어느 날 집값이 두배 올랐습니다. A는 살던 집을 전세 내주고자 합니다. 두배가 올랐으니, 전세가율 60%만 잡아도 매매로 인한 대출금을 상환하고 남습니다. 남은 돈으로 월세를 시작합니다. 목돈을 만듭니다. 처음 집의 대출금을 임차인이 대신 상환한 꼴입니다. A는 빛이 없습니다. 집, 땅을 보러 다닙니다. 이번에는 입지가 좋고 학군도 괜찮은, 매매가와 전세가가 차이가 거의 나지 않는 집을 발견합니다. 집을 삽니다. 물론 대출을 받습니다.

 

두 번째 집의 임차인이 계약 만료 후 이사를 결정합니다. 부동산에 전세를 놓습니다. 또는 월세를 놓아도 됩니다. 임차인에게 줄 대출금을 주택담보대출(집에 대한 권리!)로 저렴한 이자에 받습니다. 매달 월세가 들어오거나, 전세금을 대출받은 새로운 임차인이 다시 한번 A의 빚을 막아줍니다. 월세의 경우 내고 있는 이자보다 더 들어오기 때문에 손해는 없습니다. 

 

위 내용을 보면 뭔가 이상합니다. 똑같은 대출의 부담을 안았지만, 매매로 소유권을 가진 자와 전세로 집에서 살 권리만 가진 자의 인생은 다르게 흘러갑니다. 한 번에 일확천금을 버는 투자 이야기가 아닙니다. 선택의 방향성이 삶의 무게감을 달리 만들어 냅니다.

 

 

 

집에 대한 권리 없는 아파트 전세도 불안전합니다. 

전세를 살 때 염두에 두어야 할 사항이 몇 가지 있습니다. 임대인의 채무 상태입니다. 집을 담보로 빚을 내어 사업을 운영할 경우 등기사항 전부증명서 을구의 근저당을 확인할 수 있습니다. 국가에 채납 해야 할 세금이 밀린 경우도 마찬가지입니다. 이때는 갑구에 근저당보다 무서운 가압류에 걸려들 수 있습니다. 채납 세금의 경우 뚜껑을 열어보기 전까지는 알 수가 없습니다. 추후 문제가 생겨 민사소송을 통해 집행 권원을 받아냅니다. 강제 경매를 신청했는데, 법원 감정 후 갑자기 몇천만 원의 채납 세금이 집에 걸려 있을 수 있습니다. 우선변제권, 대항력이 무력해집니다. 

 

계약과 동시에 근저당이 잡힐 수 있습니다. 전입신고+확정일자를 완료하면, 다음날 0시부터 효력이 발생합니다. 그사이에 집주인이 은행을 통해 돈을 빌린다면? 효력 발생 전이므로 1순위가 되지 못합니다. 

 

전세 시장이 항상 활항은 아닙니다. 전세를 살다가 어느 날 좋은 매물을 발견했습니다. 집주인에게 언제까지 나갈 예정이라고 통보합니다. 이때 집주인이 돈이 없습니다. 다음 세입자를 구해야 한다고 합니다. 다음 임차인이 들어오지 않습니다. 새로 들어갈 집의 잔금일이 다가옵니다. 집주인이 임대차 보증금을 주지 않으면, 계약금을 날리게 됩니다. 

 

이제 집주인과의 본격적인 싸움이 시작됩니다. 내용 증명을 보냅니다. 임대인에게 도달 하기까지 최대 두 달입니다. 임차권등기명령을 신청합니다. 법원 등기 명령까지 최대 두 달입니다. 민사 소송을 시작합니다. 판결문을 통한 집행 권원을 받는 데까지 최소 6개월입니다. 변호사를 선임한다면, 그 금액도 만만치 않습니다. 강제 경매를 시작합니다. 경매 개시까지 최소 6개월 + 경매비용 200~300만 원 소요됩니다. 깨닫습니다. 나쁜 사람을 만나지 않는 것으로 충분히 운이 좋은 삶입니다.

 

경제 침체의 시기 때를 기다려야 합니다. 

전 세계적으로 금리가 인상되는 시기, 전세로 내는 이자가 월세만큼 만만치 않습니다. 사실 전세가율이 60%가 넘어갈 경우 집주인을 위해 이자 없는 대출을 해주는 것과 다를 바가 없습니다. 심지어 전세가와 매매가가 차이가 없다면, 왜 들어가는지 이해가 가지 않습니다. 살고 싶지 않은 집을 전세로 들어가는 것보다 현실을 받아들이고 매매하는 것이 좋습니다. 은행 대출로 매매가 어렵다면, 전세가 아니라 월세를 가야 합니다. 기회를 기다려야 합니다. 스스로 생활 소득을 고려해서 주거 생활을 해야 합니다.

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