국토부 주택 임대차 보호법 시행령 개정(안) 주요 내용

주택 임대차 보호법에 대한 일부 개정 법률안이 입법 예고되었습니다. 매년 연말이면, 전 국민에게 앞으로 법이 이렇게 바뀌는 것에 대한 의견을 묻는 제도입니다. 특히 이번에는 깡통 전세, 전세 사기 방지를 위한 개정 법률을 눈여겨보아야 합니다. 

 

 

 

주택 임대차 보호법 개정(안) 입법 예고 내용은?

법은 정말 시간도 오래 걸리고 어렵습니다. 발의한다는 것은 국회에 결제를 위해 문서를 제출했다고 보면 쉽니다. 입법 예고라는 내용이 나오면, 아직 까지는 법제처에 명시되지는 않고, 관련 부처 홈페이지에 접속 후 '보도 자료'에 명시됩니다. 올해 하반기부터 이슈화 됐던 내용의 구체적인 안을 일단 한번 다운로드하여 보았습니다. 전세 사기 소송으로 시달리고 있기 때문에 나와 관련된 정보 하나하나가 소중하게 다가오네요..   

 

1. 선순위 임차인 정보 확인권 신설, 한마디로 주민 센터에 요청하여, 내가 선순위 임차인인지 아닌지를 확인할 수 있다는 내용입니다. 집주인(임대인)은 응당 이 요구에 동의해야 함을 의무 사항으로 명시한다는 내용입니다. 

 

2. 채납 정보 확인권 신설, 집주인이 계약 전에 국가에 내야 할 세금을 내지 않았다면 이 돈은 보증금 반환보다 우선합니다. 즉, 나라에 빛이 있으면, 내 보증금은 보호되지 못합니다. 때문에 임대인에 납세 증명서를 요구할 수 있습니다. 만약 요구를 했음에도 불구하고 제시를 거부한다면? 임차인이 직접 과세관청(국세청)에 채납 사실을 확인할 수 있도록 했습니다. 이때, 애매한 문구가 있습니다. 집주인이 채납 사실을 확인할 수 있도록 건물 소유자의 동의를 받아 열람을 신청할 수 있도록 규정한 것인데요.. 이는 자칫 계약 후 특약 사항에 명시하여 일을 처리하게 되는 실수를 저지를 수 있습니다. 우리의 계약금 10% 지켜야 하니까요! 표준 계약서에 납세 관련 내용을 추가한다고 하니, 법안이 구체적으로 확정되면, 다시 한번 확인해서 전략을 짜야겠습니다. 

 

3. 소액 임차인의 범위와 최우선 변제금 상향 조정, 이 부분은 조금 눈여겨봐야 할 부분입니다. 국토부에서 여러 자료를 발표했습니다. 그중 아직 결정되지 않은 한 가지 내용이 있습니다. 소액 임차인의 범위에 해당되면, 문제가 생겼을 때 최우선 변제금에 해당되는 금액은 선순위 임차인이 우선시 되는 것입니다. 즉, 소액 임차인의 범위에 해당하고 확정일자, 전입신고가 제대로 이루어졌다면, 일정액은 무조건 보장받을 수 있다는 얘기입니다. 

 

최우선변제권범위

 

4. 주택 임대차 표준 계약서도 개정됩니다. 현행법상 임차인의 대항력(보증금을 지킬 수 있는 권리)이 전입신고, 확정일자를 마친 다음날 0시부터 발생합니다. 이를 악용하여 그 사이에 다른 사람 또는 은행에서 돈을 빌려버리면, 보증금을 지킬 수가 없었습니다. 표준 계약서 개정 내용에는 이러한 행위를 전적으로 금지시키고 위반 시 임차인에게 계약 해지권, 손해배상청구권이 인전 되는 것으로 바뀝니다. 또한, 임대차 계약 체결 시 관리비에 대한 정확한 합의가 이루어지도록 관리비 항목이 신설됩니다. 

 

 

 

모르면 절대 누구도 내 보증금을 지켜주지 않습니다.

주택 임대차 보호법에서 생기는 변화는 위와 같이 크게 4가지입니다. 신축 빌라 깡통 전세, 전세 사기부터 시작한 분위기가 이제 집값 하락, 금리 인상과 더불어 아파트, 주택에도 번지고 있습니다. 만약 전세를 생각 중이라면, 가장 먼저 알아보아야 할 것이 가격입니다. 가격은 실거래가, 전세가, 공시지가 세 가지를 동시에 봐야 합니다. 전세가가 실거래가의 60%가 넘어가면 위험합니다. 공시 가격은 실거래가의 약 60~70% 정도를 형성하는 것이 좋습니다. 한마디로 전세 가율을 전제로 한 적정한 실거래가를 판단해야 합니다.  

 

그럼에도 불구하고 국세 체납이 몇억 이상 걸려있는 임대인을 만나게 된다면, 손쓸 방법이 없습니다. 등기 사항 전부 증명서를 통해 집의 히스토리를 읽을 줄 알아야 합니다. 소유권 이동이 정상적으로 이루어진 집인지, 임차권 등기 명령 등 임차인과 분쟁이 있었던 것은 아닌지 등을 면밀하게 생각해 보고 결정해야 합니다. 

 

자칫, 전세 보증금 반환 소송으로 절차를 밞게 된다면 법적 분쟁이 해결되는 시간이 대략 1년 반에서 2년 정도가 소요됩니다. 그 스트레스를 받지 않기 위해 돈 관련된 내용은 항상 공부해야 합니다.

 

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