깡통 전세 구별 방법(ft. 임대 보증 보험 조건 확인 필수)

깡통 전세 구별법입니다. 부동산원 사이트를 통해 공시 가격 산출, 국토부 고시 기준을 적용하여 실거래가를 예측합니다. 전월세 정보 몽땅 사이트를 이용, 서울시 지역별 평균 전세가율을 확인할 수 있습니다. 또한, 월세 전환 시 전월세 전환율을 검토합니다. 

 

 

 

○ 임대사업자 임대 보증 보험 가입의무, 과태료 3천만 원 내용 숙지

○ 보증 대상액 계산에 활용되는 주택 가격이란?

 

임대사업자 임대 보증 보험 가입 의무(ft. 계약 전 내용 숙지 필수)

2020년 8월 18일부로 임대 사업자는 임대 보증 보험 가입을 의무적으로 해야 합니다. 월세 계약도 보증금이 있다면, 임대 보증 보험 가입이 가능합니다. 보증 보험료는 임대인이 75%, 임차인이 25%를 부담하게 됩니다. 다만 최우선 변제금에 해당하는 금액은 의무사항이 아닙니다. 최우선 변제금이란, 경매에 넘어갈 경우 소액 임차인의 여건을 갖춘 자가 받을 수 있는 최소한의 금액을 말합니다. 지역별로 다릅니다. 

 

임대 사업자가 아닌 민간인일 경우 의무가 아닙니다. 그러나, 세입자(임차인)는 집주인(임대인)의 동의 없이 보증보험 가입을 할 수 있습니다. 여기서 놓칠 수 있는 부분이 있습니다. 어떤 주택이든 보증 보험 가입이 되는 것이 아닙니다. 아래의 요건을 충족해야 합니다. 등기사항 전부증명서(등기부등본) 확인 방법을 익혀야 하는 이유입니다.

• 담보권 설정금액 + 보증금 - 주택 가격 60% = 보증 대상액
• 은행 대출금이 주택 가격 60%를 초과하면 가입 불가

※ 주택 가격은 공시 가격 구간별로 130% ~ 190% 환산하여 실거래 가격으로 맞춤(공시 가격 현실화 고려), 준주택(기숙사, 고시원, 노인복지관 오피스텔 등)의 경우 소득세법 제99조 제1항 제1호 다목에 따른 기준 시가 → 2022년 8월 17일 게시 기준 적용비율 120%

 

[국토교통부] → [정책자료] → [법령정보] → [행정규칙 훈령·예규·고시] → ["공시 가격" 검색] → [공시 가격 및 기준시가 적용비율 일부개정 고시 문서 확인]

구분	9억원 미만	9~15억원	15억원 이상
공동주택	150%	140%	130%
단독주택	190%	180%	160%

 

규정은 언제든 바뀔 수 있기 때문에 법을 확인하는 습관이 필요합니다. 포털사이트에서 [법제처]를 클릭합니다. [민간 임대 주택에 관한 특별법]을 검색합니다. 법률의 구조는 1. 법, 2. 시행령, 3. 시행규칙으로 구분됩니다. 법 제49조 1항에서는 임대 사업자의 보증 보험 가입 의무사항을 명시하고 있습니다. 같은 법 시행령 제55조 별표 3, 과태료의 부과기준 등에서는 가입하지 않는 기간이 6개월을 초과하는 경우 최고 3,000만 원까지 과태료가 부과될 수 있음을 확인할 수 있습니다. 민간인의 경우 해당 사항이 없기 때문에, 세입자(임차인)는 보증 보험의 가입 가능 여부를 계약 전 무조건 확인해야 합니다.

 

보증 대상액 계산 시 주택 가격은 같은 법 시행령 제39조에서 기준을 확인할 수 있습니다. 현행법 상 세 가지 방법이 있습니다. 1. 감정평가법인을 통한 평가액 계산, 2. 국토교통부 장관이 정하여 고시하는 비율을 공시 가격에 곱하여 계산하는 방법, 3. 보증회사의 주택 가격 측정 기준을 적용하는 것입니다. 빌라나, 원룸의 경우 [한국 부동산원 부동산 공시 가격 알리미] 등 공공기관을 통해 공시 가격을 알기 어렵기 때문에 계약 시 신중해야 합니다. 빌라 혹은 월세의 경우 공시 가격 확인이 힘들 때에는 소액임차인의 우선변제권을 행사할 수 있는 보증금액이 아니면 계약하지 말하야합니다. 서울시의 경우 소액 임차인의 범위는 1억 5천만 원, 변제권은 5,000만 원입니다.

 

 

 

임대보증금 보증 금액 계산을 위한 주택 가격 확인 방법

감정 평가 법인을 활용하는 방법은 수수료가 비쌉니다. 우리가 확인할 수 있는 가장 좋은 방법은 국토부에서 정한 비율을 공시 가격에 곱하여 계산하는 방법입니다. [부동산 공시 가격 알리미]를 검색합니다. 국토교통부 한국 부동산원 사이트입니다. 웹사이트의 상단을 보면, 공동 주택, 표준 단독 주택, 개별 단독 주택 공시 가격이 있습니다. 아파트의 경우 공동 주택을 선택합니다. 

 

공시가격알리미

 

공동 주택 가격 검색 화면에서 순차적으로 원하는 주택을 선택합니다. [입력하기] 버튼을 클릭합니다.

 

공동주택검색

 

최신화된 공시 가격을 충분한 근거와 함께 확인할 수 있습니다. 산정 기초 자료를 클릭합니다.  학군, 역 주변 시설, 최근 실거래 가격 확인이 가능합니다.

 

검색결과

 

검색 결과 공시 가격을 확인했다면, 위 표의 기준 시가 적용비율을 곱하여 보증 대상액 계산 시 활용되는 주택 가격을 구할 수 있습니다. 공시 가격이 9억 원 미만이라면, 현행 기준 150을 곱합니다. 공시 가격이 3억 원이라면, 산정 후 4억 5천의 가격이 보증액을 계산할 때 적용되는 주택 가격입니다.

 

네이버 부동산의 실거래가를 확인해 볼까요? 우리가 확인한 주택 가격보다 어느 정도 차이에서 실거래가 이루어지고 있는지를 체크해야 합니다. 주택 거래의 심리를 조금이나마 읽어낼 수 있습니다. 임대차 계약 전, 내가 들어갈 집의 적정 가격을 판단하는 기준을 잡는 것도 중요하지만, 등기사항 전부증명서(등기부등본)의 갑구, 을구를 확인해야 합니다. 주요 확인 내용은 다음과 같습니다. 또한, 과거의 말소 사항도, 해당 주택에서 무슨 일이 일어났었는지 히스토리를 읽어낼 줄 알아야 합니다. 

• 갑구에 채납 세금으로 인한 가압류, 가등기 등이 있는지 여부
• 을구에 집주인(임대인)의 채무로 인한 근저당권 설정 여부
• 임대차 등기 명령 이력 확인(말소 사항 포함) - 보증금 문제를 일으킨 집주인(임대인)을 의미함

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