근린 생활 시설 전세 계약 임차 보증금 주의 할 점

전세 사기 방지 대책 논의가 한창입니다. 얼마전 피해자 신청을 받기 시작했습니다. 근린 생활 시설은 조금 독특합니다. 위반 건축물이면서, 최근부터는 보증 보험 가입도 되지 않습니다.

 

그래서 임차 보증금 전세 계약 시 주의 해야 합니다. 가격이 낮다고 해서 집 상태가 매우 깔끔하고 좋다고 해서 무턱 대고 계약을 진행 하면 안됩니다.   

 

 

○  근린 생활 시설(주거용) 최대 리스크 짚고 넘어가기

○  임대차 보증금 소송 변호사가 꼭 필요할 경우는?

○  강제 경매만이 답은 아닙니다.

 

근린 생활 시설(주거용)의 최대 약점은? 

근린 생활 시설 빌라는 보증 보험이 안됩니다. 예전에는 가능했습니다. 대략 2018년도 부근입니다. 사질 당시에도 법적으로 불가능했으나, 가능하도록 만들 수 있는 구멍이 존재했습니다.

 

결국 보증 보험이 안된다는 것은, 전세 대출도 불가능하다는 이야기 입니다. 하지만 이 또한 가능했던 시절이 있었습니다. 바로 거기서부터 피해자가 나오기 시작 합니다.

 

최근 명확히 2023년 6월 1일 부로 전세 사기 피해자 신청을 받기 시작했습니다. 즉, 많은 사람들이 사기를 당했다고 생각하지만 피해자가 되어 혜택을 받기 위한 큰 허들이 존재하는 것을 알수 있습니다.

 

 

2018년도에는 가능했던 Hug를 동반한 안심 전세 상품이 가능한 집(빌라), 말 그대로 주택도시보증공사(Hug)와 은행이 연계한 상품이었습니다. 2천만 원만 있으면, 1억 집을 전세로 들어갈 수 있었어요,

 

저도 물론 피해자 중 한 명입니다. 심지어 근린 생활 시설을 주거용으로 사용하면 위반 건축물이었던 것은 당시에도 변함없었습니다.

 

다만 부동산, 은행이 짜고 치는 판에서는 가능했죠! 당시 은행에서는 건축물 대장을 보지 않았거든요! 저도 추후 알게 된 사실입니다. 부동산 시장이 안 좋아지면서,

 

대부분의 은행에서 건축물대장을 확인 후 주거용이 아닌 주택에 대한 대출 제한을 22년도부터 시작했어요, 하루아침에 신용 불량자가 될 상황에 빠지게 된 거죠 왜냐면 비슷한 시기에 집주인도 연락이 않되기 시작했습니다. 

 

현실적으로 가능한 근린 생활 시설 피해 후속 조치 방법

자 이제 극복할 수 있는 방법을 공유합니다. 먼저, 신불자가 되는 것을 막기 위해 직장인 마이너스 통장 최대치, 자동차 담보 그리고 부모님의 도움을 받았습니다.

 

사실 이것 밖에는 방법이 없습니다. 도움을 구해야 합니다. 특히 근린 생활 시설은 은행에서도 정부에서도 내친 주택이니까요!  피해자로 선정된 후 낮은 이자로 도움을 받을 수 있을지 미지수 입니다.

 

이렇게 첫 번째 고비를 넘겼다면, 내용 증명 → 임차권 등기 명령을 순차적으로 진행합니다. 여기까지는 누구나 할 수 있는 단계입니다.

 

조금 어려운 단계는 소송입니다. '임대차 보증금 반환 소송' 입니다. 처음에 너무 답답하고, 불안한 마음에 변호사도 찾아가 보고, 법무사 등 여러 곳에 방문했습니다

 

복잡한 이해 관계가 얽혀있다면, 변호사 도움을 받는 것이 좋습니다. 단! 최대한 여러군데 상담을 받아보고 결정하세요, 한번 만난 변호사를 바로 선임하는 우를 범해서는 안됩니다.

 

내용 증명은 인터넷 조금만 검색하면 양식이 나옵니다. 그리고 우체국을 통해 쉽게 작성이 가능합니다.

 

임차권 등기 명령은 집 계약 기간 만료 후 바로 법원에 신청할 수 있습니다. 전화, 문자 통보 증빙자료와 함께 내용 증명까지 완료했다면, 임차권 등기 명령은 쉽게 끝이 납니다. 

 

 

임차 보증금 반환 소송, 변호사 선임이 필요한 경우는?

요즘 "나 홀로 소송"이라는 말이 유행처럼 번지고 있습니다. 그만큼 분쟁이 많아졌다는 뜻이기도 합니다. 전세 보증금 1억이 넘어갈 경우 변호사 선임 비용은 300만 원이 훌쩍 넘는 경우가 많습니다.

 

거기에 + 승소했을 때 성공 보수까지 합치면 400만 원 이 넘어가는 기염을 토합니다. 물론 소송에서 소장 작성 시 모든 비용을 피고에게 청구하긴 합니다.

 

말이 승소지 판결문 받고, 다시 돈을 받기까지 걸리는 시간과 혹여 상대방이 배 째라로 나오면 근심은 원고 즉 돈 쓴 사람 몫입니다. 그렇다면 어떤 경우에 변호사를 선임해야 할까요?

 

첫 째, 피고가 분명히 존재하여 싸울 준비가 되어 있다면 변호사 고려해봐야 합니다. 바지 임대인처럼 맘먹고 잠적한 사람한테 변호사 선임까지 하면서 소송을 준비할 필요가 없습니다.

 

어차피 무변론으로 6개월 정도면 승소 판결문 쉽게 받을 수 있습니다. 하지만, 상대방에게도 보증금이 늦을 수밖에 없는 이유가 있고,

 

100% 내가 이길 확률이 불안하다고 판단되는 이해관계에 얽혀있다면, 여러 번 상담 후 변호사를 선임하는 것이 좋을 수도 있습니다.

 

둘째, 소를 제기하고(민사 소송) 승소 판결문까지 받았다면, 다음 절차는 강제 경매라고 생각하기 쉽습니다. 하지만 "경매 게시 신청 비용 + 낙찰받을 때 취득세" 또한 어마어마합니다.

 

세입차가 낙찰받을 수밖에 없는 이유는, 누구도 살만한 가치가 없기 때문입니다. 특히 근생일 경우에는요! 

 

강제 경매 시 낙찰자는 기존 임차인의 임대차 보증금을 자동으로 승계합니다. 낙찰자는 낙찰금 + 기존 임차인의 보증금까지 챙겨주어야 합니다.

 

누가 근린 생활 시설(주거용)을 낙찰 받으려 할까요? 곰곰히 생각해볼 문제입니다. 결국 피해자가 낙찰받게 되는데, 국토 교통부의 여러 대책들이 지속적으로 나오고 있으니, 지켜볼 때라고 생각합니다.

 

 

소송 판결 후 강제 경매를 하지 않는다면 어떻게? (근린 생활 시설)

일단 임차권 등기 명령, 소송 판결문까지 승소했다면 전입 신고 확정일자는 우선순위인 것으로 생각하고 말씀드리겠습니다. 첫 번째 방법은 그 집에서 살아야 합니다. 빚을 갚을 계획을 같이 세워야 합니다.

 

암울하지만 다시 처음부터 시작해야 합니다. 여기까지 진행 중이라면 전세의 위험성에 대해 뼈저리게 느꼈을 거예요, 알지도 못하는 사람을 믿고 아무 권리도 행사할 수 없는 전세금을 범죄자 손에 쥐어준 것이나 다름없죠...

 

만약 전입 신고, 확정 일자를 하지 않아 대항력이 존재하지 않는 다면, 타인의 경매 진행을 통해 강제적으로 집에서 나올 수 밖에 없는 최악의 상황이 생길 수도 있습니다.

 

확정 일자를 받았다고 해도, 임대인이 동시에 담보를 걸어 은행으로부터 돈을 빌렸다면, 마찬가지로 대항력을 상실합니다.

 

두 번째 방법입니다. 한동안 마음을 추스르고 어느 정도 빚을 갚은 후 이사를 가야 할 시점이 되었습니다. 만약 이사를 갔다면, 주소지는 그대로 둡니다. 전대차를 통해 수익을 만들어야 합니다.

 

전대차는 임대인의 동의가 있어야 하지만, 악성 임대인이 잠수 중이고! 혹여 다시 와서 문제를 제기한다고 하더라도 전대차 입주 중인 사람에게 어느 정도 보상 후 임대인에게 내 보증금을 받고 집을 넘겨주면 그만입니다.

 

전대차-정의

 

승소한 판결문에는 소송 비용까지 청구했기 때문에 이 점에서는 전혀 손해가 없습니다. 전대차란, 임대차 계약서 없이 내가 살고 있는 공간을 타인에게 빌려주는 행위입니다.

 

대표적인 전대차 거래 사이트는 "삼삼 엠투",  "피터팬 카페를 통한 홍보", "에어 엔비" 등이 있습니다. 가장 안정적이고 믿을 만한 거래 어플은 현재까지 "삼삼 엠투"였습니다.

 

실제로 저도 게스트 하우스로 운영 중입니다. 어떻게 보면 취등록세 등 세금을 내지 않고 공간 대여를 통해 수익을 창출할 수 있는 방법입니다. 

 

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