2018년 화곡동 빌라 입주 후, 2022년 전세 사기를 인지하고 내용 증명을 발송했습니다. 묵시적 갱신의 경우 언제든 계약을 해지할 수 있지만, 통보 후 3개월이 지난 시점부터 효력이 발생합니다. 임차권 등기 명령 완료 후 소장 접수, 변론 기일까지 약 6개월이 소요되었네요.
○ 내용 증명부터, 강제 경매까지 전세 사기 탈출기
○ 전세 사기당하지 않는 방법은?
전세 사기를 극복하는 과정이란? (내용 증명부터, 강제 경매까지)
만약 전세 사기를 당했다면, 앞으로 어떤 일들이 펼쳐질지 막막합니다. 누구든 당해선 안 되는 일이지만, 제가 직접 겪고 있는 전세 사기 사례를 공유합니다, 대책을 마련하는데 도움이 되었으면 합니다. 2022년 2월 은행으로부터 더 이상 전세 대출을 연장할 수 없다는 통보를 받습니다. 저의 경우 근생 빌라였습니다. 2018년도 어떻게 부동산, 임대인(집주인)이 은행을 구슬렸는지는 모르겠습니다. 운이 좋게도 약 4년 동안 은행의 전세 대출을 이용해, 잘 살았습니다.
2022년 2월 건축물대장에는 제가 살고 있는 집이 위반 건축물로 되어 있기 때문에 대출 연장이 불승인되었습니다. 1억 2천만 원의 금액이었습니다. 당장 해결할 수 없기 때문에 임대인(집주인)과 통화를 해서 더 이상 살 수 없어 집을 비우겠다고 이야기했고, 그때부터 비극이 시작됩니다. (은행 돈은 마이너스 통장과, 자동차 담보 대출을 받아 겨우 막았습니다.)
결국, 연락이 되지 않았습니다. 보증 보험 가입(hug)도 되어 있었지만, 계약 만료를 통보해야 하는 시기를 놓쳐, 보험 가입이 무용 지물이 되었습니다. 어떻게 하면, 보증 보험을 제대로 이용할 수 있는지 글 하단에 링크를 남깁니다. 모든 방법이 물거품이 되고, 내용 증명을 보냈습니다. 우체국을 통해 내용 증명을 보내는 방법과 양식을 최근에는 서울시 등 관련 부처에서 제공해주고 가이드라인도 있지만, 제가 사기당할 때에는 정부에서 관심조차 없는 상황이었습니다.
1. 계약 만료 의사 전달은 집을 나가기 6개월 전에는 해야 합니다. 그래야 시간적으로 여유가 생깁니다. 주택 임대차 보호법에 따라 3개월 전까지 임대인(집주인)에게 통보되어야 하는데, 이때 중요한 역할을 하는 서류가 내용 증명입니다. 문자, 전화 등의 증빙서류도 같이 필요합니다. 집주인이 내용 증명을 받지 않거나, 부재중이라면, 주소 보정 명령을 통해 공시 송달 과정까지 약 2달 정도 소요됩니다. 연락 두절이라면, 공시 송달을 통한 내용 증명으로 계약 만료 통보 사실이 입증됩니다.
2년 계약의 경우, 3개월 전 내용 증명이 도달했다면 2. 만료일 이후부터 임차권 등기 명령을 할 수 있습니다. 묵시적 갱신의 경우 내용 증명 발송 후 3개월이 지나야 가능합니다. 임차권 등기 명령은 생각보다 수월하게 이루어집니다. 법원의 명령으로 이루어지는 내용이기 때문에, 사실 관계가 확실하면 주소 보정 명령, 공시 송달 신청 등의 과정 없이 완료되는 것 같습니다. 저의 경우에도 별도의 조치 없이 신청 후 1달 반 정도 걸렸습니다.
임차권 등기 명령이 완료되고, 즉시 전자 소송을 진행했습니다. 저의 경우 집주인 연락 두절로 명확하게 잘잘못이 가려지는 상황이었기 때문에 변호사 도움 없이 나 홀로 전자소송을 진행했습니다. 비용이 만만치 않기 때문에, 대한 법률구조공단 등 법률 상담을 충분히 받아보고 변호사를 선임할지, 나 홀로 전자소송을 진행할지 판단하는 것이 좋습니다.
3. 소송 진행에 앞서, 지급 명령과 소의 제기 두 분기점에서 선택해야 했습니다. 확실한 전세 사기이고, 돈을 받을 수 없다는 결론을 내렸기 때문에, 공시 송달이 불가능한 지급 명령을 하지 않고, 바로 소를 제기했습니다. 민사 소송을 소를 제기한다고 표현합니다. 처음에 너무 어려웠습니다. 회원 가입부터, 청구 원인, 청구 취지를 작성하는 것부터 시간을 두고 자료를 찾았습니다. 카페 커뮤니티의 도움을 받아가면서 힘겹게 변론 기일 전까지 달려왔습니다. 아래의 사진은 전자 소송 사이트에 기록된 전자 소송 과정입니다.
이제 변론 기일 날 출석하면, 시간이 흐른 뒤 판결문을 받게 됩니다. 판결문을 가지고 집행 권원을 행사할 수 있습니다. 즉, 제가 살고 있는 빌라를 강제 경매 신청할 수 있습니다. 안타 갑지만, 경매에 투입되는 비용은 피해자가 고스란히 가지고 갑니다. 만약 누군가 집을 사지 않을 경우, 피해자가 직접 집을 가지고 와야 합니다. 제가 생각하는 방향은 상계 신청을 통해 제가 직접 이 집을 낙찰받아, 소유권을 가지고 오는 것입니다. 경매 비용 약 200만 원, 추후 취득세는 근생이기 때문에 경매 게시 금액의 4.6% 예상합니다. 왜 경매 게시 금액인지 이해가 가지 않지만, 나라에서 하는 일이니 그러려니 하는 수밖에요!
경매 신청 후 경매 게시까지 약 6개월 소요된다고 합니다. 그러면, 내용 증명부터 소송 완료, 강제 경매 후 낙찰까지 총 걸리는 시간은 약 2년 정도 예상됩니다. 굉장히 험난하고 값진? 경험이 아닐 수 없습니다.
전세 사기 이렇게 해야 피할 수 있습니다.
요즘은 '한국 부동산원' 어플 또는 홈페이지를 통해 주택의 공시 가격을 쉽게 확인할 수 있습니다. 네이버 부동산 등 실거래 가격 형성되는 추세도 확인이 가능합니다. 공시 가격을 공식적으로 확인할 수 없는 빌라 또는 주택은 고려사항에서 빼야 합니다. 또한, 원룸의 경우 세대별로 구성되어 있는지, 하나의 건물에 호수만 나뉘어 있는 건지 등기 부등 본, 건축물대장 두 가지 서류를 꼼꼼히 살펴봐야 합니다.
등기 사항 전부 증명서 줄여서 등기 부등 본은 해당 집의 다양한 히스토리를 읽어 낼 수 있습니다. 이 집이 처음에 어떻게 팔렸는지, 혹시 악성 임대인은 아닌지(임차권 등기명령 말소 이력), 경매로 낙찰받은 이력이 있는지(근저당 권 말소 이력, 공시 가격 비교를 통한 거래 가격 추정), 현재 이 집을 가지고 대출을 받은 이력이 있는지 등을 확인해야 합니다. 특히 아무것도 없는 처음 신축빌라는 무조건 피해야 합니다. 히스토리가 없다면, 사람들은 이 집에는 문제가 없다고 판단하기 쉽고 바로 이점을 이용해 전세 사시가 진행됩니다. 계약하자마자 집주인이 바뀌고, 2년 뒤 연락 두절이 되는 수가 있습니다. 또는 계약과 동시에 대출을 받아, 우선 변제권을 박탈당하는 수도 있습니다. 23년부터는 은행도 이 점을 확인하고 대출을 진행한다고 합니다만, 과연 잘 실행될지 의문입니다.
최근 서울시에서는 전세 관련 상담 센터를 운영 중입니다. 전국에서 이러한 활동이 많아져야 한다고 생각합니다. 1인 가구 주거 상담(전월세 안심계약 도움 서비스)입니다. 서울에 살고 있다면, 1인 가구라면, 꼭! 이 서비스를 이용해 보세요! 검색창에 해당 키워드를 입력하면, 쉽게 찾을 수 있습니다.
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