빌라부터 시작된 역전세 이제 준비 해야 합니다 (ft. 보증 보험 가입)

제로화 금리 → 전세 가격 급등을 부추기고, 전세 및 매매 가격이 동시에 올라가는 현상이 나타났습니다. 이와 반대되는 개념은 금리 인상 → 전세 가격 하락 → 매매 가격 하락입니다. 역전세에 대비할 수 있는 방법은 안타깝지만 보증 보험 가입뿐입니다.

 

 

 

○ 역전세가 불러일으킬 공포 : 보증금 미반환

○ 한동안 지속될 금리 인상 눈여겨봐야 합니다!

 

역전세가 무서운 이유 (ft. 보증금 미반환)

최근 기조로 보면, 금리가 인상될 경우 주택을 들어가기 위해 은행에서 빌린 금액의 6%를 이자로 부담해야 합니다. 임차인은 전세금이 낮아져야만 입주가 가능한 상황입니다. 반대로 임대인들도 예금 금리가 3~4%로 높아지면서 수익률이 임대료를 낮추기 충분한 조건입니다. 전세 가격이 낮아지고 매매 가격도 낮아지니 좋은 거 아닐까요? 전문가들은 앞으로 한동안 역전세 현상이 나타날 가능성이 크다고 말합니다. 이 부분을 자세히 이해할 필요가 있습니다. 

 

역전세란, 전세가가 매매가를 넘어서는 것을 말합니다. 이런 일이 어떻게 가능할까요? 10억 원의 아파트가 있다고 가정합니다. 전세가는 6억이었습니다. 매매 가격이 10억 원이기 때문에 4억 원의 추가 담보 대출이 가능합니다. 대출받아 또 다른 집을 갭을 노려 매매합니다. 이렇게 꽉꽉 채워서 임대업을 하는 집주인이 내야 하는 재산세, 종부세 등도 상당합니다. 대출 이자에 대한 압박을 또 받습니다. 집을 처분하고 싶어, 호가를 낮추고 급매를 합니다. 매매 가격이 8억 원이 되었습니다. 이제 시작입니다.

 

임차인은 떨어지는 아파트 가격을 보고, 전세 생활이 불안해집니다. 나가겠다고 합니다. 새로운 임차인이 들어오거나, 집주인이 보증금을 모두 주어야 합니다. 하지만 6억 원을 손쉽게 내줄 수 있는 임대인이 대한민국에 몇이나 될까요? 결국 시간이 흘러갑니다. 다음 임차인이 들어오지 않고, 집주인도 돈이 없습니다. 소송 분쟁에 들어가게 됩니다. 최악의 상황이 벌어집니다. 10억 원에서 8억 원으로 가격 조정된 이 집이 경매에 들어가게 됩니다. 경매는 최소 20% 떨어진 가격에 낙찰됩니다. 권리 관계가 복잡할 경우 어디까지 하락할지 알 수 없습니다. 상계 신청을 통해 보증금을 법원으로부터 돌려받습니다. 하지만 6억 원에 못 미치는 돈입니다. 결국 임차인은 손해를 봅니다. 피해 금액은 상황에 따라 다릅니다. 

 

 

 

금리 인상을 눈여겨봐야 합니다.

금리가 인상되면, 주식 시장의 돈이 빠져나가고 달러의 가치가 상승합니다. 부동산 시장은 얼어붙고, 역전세의 피해가 심각해집니다. 역전세가 무서운 것이 아니라 역전세로 인해 치러야 할 보증금 미반환 사건이 문제입니다. 결국 은행만 배 불리는 장사가 돼버립니다.  

 

최근 정부에서는 전세 사기 방지 대책을 위한 여러 가지 정책을 펴고 있습니다. 전월세 신고제, 임대 사업자 보증 보험 의무가입, 확정 일자 전입 신고가 완벽하다면, 경매에 넘어갈 경우에도 보증금이 1순위가 되는 정책 등입니다. 지금 전세로 살고 있고 보증 보험 가입이 되어있지 않다면  하루빨리 가입하고 보증서를 구비해 두어야 합니다. 이미 빨간불은 켜졌습니다. 최악의 상황은 언제나 고려해야 합니다. 리스크 관리입니다.

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