부동산 임대차 계약 시 주의 사항 (ft. 보증금 지키는 방법)

부동산 계약 꼭! 확인해야 할 기본적인 사항이 있습니다. 사회 초년생일 때 실수할 수도 있는 부분입니다. 설명해 주는 사람이 공인 중개사인지 확인해야 합니다. 간혹 다른 사람이 계약을 설명하고 진행하는 경우가 있습니다. 바로 나오셔야 합니다. 

 

 

 

º 부동산 계약, 공인 중개사 직접

º 가계약 시 체크 리스트

º 보증금을 제때 주지 않는다면? 

 

공인 중개사가 직접 중개하는 부동산과 계약하기!

공인 중개사가 아닌 보조 중개원이 상담하고 계약을 진행한다면, 이상하게 생각하지 않을 수도 있습니다. 분위기를 그렇게 만들면, 우리는 공인 중개사가 직접 설명해주지 않은 집을 계약하고 있을 수도 있어요! 조심해야 합니다. 모든 집 계약을 주도적으로 중개하는 사람은 공인 중개사! 여야 합니다. 특히 임대인과 임차인의 계약이 진행될 때 그 가운데서 상세한 설명과 보증을 해줘야 하는 사람이 자신의 의무를 다하지 않는 것에 의문을 가져야 합니다.

 

빌라나 원룸의 경우 집을 보러 갈 때, 차를 타고 같이 가는 경우가 있습니다. 이때 공인 중개사 미동반일 수도 있어요 이때도 걸러야 합니다. 무슨 상황이든, 대우받지 못한다는 느낌이 들면 그 부동산과 계약을 진행할 필요 없습니다. 또한, 자기네 부동산과 연결된 대출 상담사를 통해 대출을 받으라고 하는 경우, 이자 지원을 해준다는 경우 등 이걸 왜 해주지?라는 생각이 든다면, 당장 밖으로 나오셔야 합니다.

 

가계약을 섣불리 하지 않기! (ft. 가계약 시 체크 리스트)

간혹 집을 계약할 때, 계약금을 미리 걸고 가라고 하는 경우가 있습니다. 지금 가계약을 걸지 않으면, 집이 곧 나간다는 이상한 뉘앙스의 협박입니다. 집을 빨리 구해야 하는 입장에서는 마음이 다급해질 수밖에 없습니다. 집을 구해야 한다면 약 6개월 전부터 준비해야 안전합니다.

 

1. 기존에 살았던 집의 임대인에게 계약 만료의 의사가 없음을 통보
2. 문자 또는 전화 녹음으로 증거 확보
3. 약 5개월 전 내용 증명 발송(등기 부등 본 주소지로 발송),
4. 서울시 전월세 정보 몽땅 등 서비스를 이용하여 상반기 하반기 매물 파악 
5. 쉽게 계약금을 걸지 않기!

 

 

만약 임대인이 보증금을 제때 주지 않는다면? (ft. 리스크 관리)

만약 계약금을 걸었다면, 이 부분은 리스크라고 생각해야 합니다. 기존에 살던 집에서 계약만료일에 잔금을 치르기 위한 돈을 무조건 준다라고 생각하면, 새로운 집에 쉽게 가계약을 할 수 있는 소지 가 있습니다.

 

최악의 상황을 생각해 볼까요? 이사 갈 집에 들어가는 날, 기존의 집주인, 즉 임대인이 보증금을 돌려주지 않는다면, 미리 보냈던 내용 증명, 전화, 문자가 증거가 되어 바로 임차권 등기명령과, 전자 소송 진행을 시작합니다. 그리고 이사 갈 집의 계약을 파기하고(계약금을 돌려받지 못할 경우 소송 시 소장에 반영합니다) 기존 집에서 생활을 지속합니다.

 

임차권 등기명령의 경우 법원의 명령으로 우체국 등기를 보내는 것으로 저의 경우 공시 송달까지 가지 않고 민사 소송법 제189조에 의한 송달 간주, 즉 송달 효력이 발생했습니다. 다시 말해 임차권 등기명령까지 약 한 달 조금 넘는 시간이 걸렸습니다. 폐문부재가 없었다면, 2~3주 정도 등기부에 기입되었을 것입니다.  만약 전세 → 전세의 이동이었다면, 계약금 손실에 대한 타격이 너무 클 것입니다. 월세 → 전세일 경우에는 월세에 묶인 보증금이 크지 않아 그래도 조금 괜찮습니다. 월세 → 월세 라면 타격이 크지는 않습니다. 

 

결론!

임대차 계약 관련, 최악의 상황을 고려해 보는 것은 꼭! 한번 해봐야 하는 일입니다. 아파트 전세라고 해도 안전하지는 않습니다. 근저당이 잡혀있는 집일 수도 있고, 국세체납이 있을 수도 있습니다. 또한, 어떤 사유로 재산이 강제 집행당할 수도 있습니다. 본인이 감당할 수 있는 리스크를 측정하고, 임대차 계약은 진행해야 하는 신중한 계약입니다. 왜냐하면, 임대차 보호법의 권리를 주장한다고 해도, 물건 즉 집에 대한 권리를 주장할 수 없기에 막상 불이익을 받을 상황에 직면하게 되면, 해야 하는 일에 비해 큰 손해를 입을 수 있습니다. 어떻게 보면, 매매 또는 월세(보증금은 소액 최우선 변재권을 주장할 수 있는 금액)를 주장하는 사람들의 근거가 되기도 합니다. 

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