2022년 9월 정부가 부동산 규제 완화의 신호탄을 터뜨렸습니다. 집을 살 수 있는 좋은 기회인지 어쩔 수 없이 내놓은 정책인지는 두고 봐야 할 일입니다. 최근 기준 금리 인상, 채권 금리 상승, 주식, 코인 폭락 등을 보면 앞으로 경기는 더 어려워질 것으로 전망됩니다.
○ 규제 지역 완화 세부 내용 확인하는 방법
○ 규제 완화에 함부로 달려들면 안 되는 이유
○ 전략적 월세 계획 시 주의 사항(임대 사업자 보증보험 의무 가입)
부동산 규제 지역 완화 세부 내용 확인 방법
"[국토교통부] → [정책 자료] → [행정 규칙(훈령·예규·고시)]"에서 주택 관련 조정 대상 지역, 투기 과열 지구 지정 해제 내용을 확인할 수 있습니다. 2022년 9월 26일에 나온 내용입니다. 투기 과열 지구는 조정 대상 지역으로 기존 조정 대상 지역은 전역 해제되었습니다. 규제가 완전히 해제된 지역은 서울, 경기, 인천, 세종시를 제외한 전 지역입니다. 세부적인 내용은 국토교통부 고시, 보도 자료를 통해 확인할 수 있습니다.
인천과 세종시는 조정 대상 지역으로 경기와 서울 지역은 투기 과열 지구로 변동 사항 없습니다. 규제 지역 풀리면 어떤 현상이 일어날까요? 아래의 표는 규제 지역 지정 효과에 대한 내용입니다.
반면, 비규제 지역은 청약 통장 가입기간 6개월 이상이면, 주택이 있어도 세대원, 세대주 관계없이 1순위 청약이 가능합니다. 85㎡ 이하는 60%, 85㎡초과는 100% 추첨제로 가점이 낮아도 당첨을 노려볼 수 있습니다. 재당첨 제한 적용도 받지 않습니다. 주택 담보 대출 비율(LTV)은 무주택자 기준 최대 70%까지 가능합니다.
양도세의 경우 1가구 1 주택 양도세 비과세를 위한 거주 요건이 사라집니다. 2년 보유만 해도 비과세입니다. 1가구 2 주택자가 세제를 위한 주택 처분 기한이 2년 → 3년으로 바뀝니다. 다주택자의 중과 세율이 비규제 지역에서는 배제됩니다. 즉, 일반 세율 + 중과세율(2 주택자 +20%, 3 주택자 +30%) 적용이 사라집니다. 내년 5월 10일까지는 유예된 상황이었습니다. 지금은 걱정거리가 사라졌다고 보면 되겠습니다.
취득세입니다. 비규제 지역은 2 주택자도 일반 세율을 적용합니다. (1~3%), 3 주택부터는 중과세율을 적용합니다.(8~12%), 증여 후 취득 세율은 줄어듭니다. (12% → 3.5%), 종합부동산세는 비규제 지역의 경우 3 주택부터 중과세율이 적용됩니다. (1.2~6%)
주택 취득 시 자금 조달 및 입주 계획 신고의무가 사라집니다. 대출 관련, 금융위원회 보도 자료를 같이 봐야 합니다. [금융위원회] → [보도자료] → "내집마련"을 검색합니다. 2022-07-20 발행된 보도 자료입니다. 22년 8월 1일부터 시행합니다. 자세한 내용은 꼼꼼히 한번 읽어봐야 합니다. 생애최초 주택 구매자 LTV 상한선은 80%까지 완화했습니다. 생활 안정 자금 목적 주담대 한도 가 1억 원 → 2억 원으로 완화되었습니다. DSR이 배제되는 긴급 생계용도 주담대 대출한도는 1억 원 → 1.5억 원으로 확대되었습니다.
DTI는 주택 담보 대출 한도를 소득에 비례해서 정하는 규제입니다. DSR은 개인이 갖고 있는 모든 대출의 원리금을 그 대상으로 합니다. 어떤 제도가 개인에게 적용되는지는 대출 전 은행에서 자세한 상담이 필요합니다. 대략적으로 비규제 지역에서 1.5억 원 이하의 개인 신용대출 등이 있다면, LTV 70%까지 적용된다고 보면 됩니다.
규제 완화가 반드시 호제는 아닙니다.
이렇게 규제를 완화시켜주는 것이 과연 좋은 신호일까요? 연준의 기준 금리가 내년까지 지속해서 올라갈 예정입니다. 경기는 계속해서 경고등을 켜고 있습니다. 본인이 감당할 수 없는 수준의 주택을 구매한다면, 지옥문이 열릴 수도 있습니다. 규제는 지속적으로 완화될 것으로 보입니다. 이렇게 주택 매매의 거래량을 늘리면 뭐가 좋을 까요? 바로 걷을 수 있는 세수가 확대됩니다. 지자체의 운영 자금으로 돈이 흘러들어 갑니다.
개인을 위한 규제 완화가 아니라는 것을 명심해야 합니다. 향 후 3년간은 발품 팔면서 내가 가지고 싶은 주택을 공부하는 시간이 되어야 합니다. 이자는 월세라고 생각해야 합니다. 본인이 실거주로 살면서 낼 수 있는 월세를 먼저 계산해보고, 이 집을 사면서 취득세, 종부세 등을 따져 봤을 때 가능한 수준에서 매매를 해야 합니다.
전세 월세 임대차 계약 전략적 운용 시 주의 사항
임대 사업자가 운영하는 주택에 전세나 월세로 들어가는 것이 개인이 임대해주는 주택에 들어가는 것보다 더 좋을 수 있습니다. 임대 사업자는 이제 보증 보험에 의무적으로 가입을 해야 하기 때문입니다. [민간임대주택에 관한 특별법 제49조]에서는 임대 사업자의 경우 임대 보증금에 대한 보증에 가입해야 한다고 명시하고 있습니다. 2020년 8월 18일부터 갱신되는 계약입니다.
임대 사업자가 아닌 경우에는 강제 법령이 없기 때문에 집주인이 보증 보험에 가입 할리가 없습니다. 이때는 세입자(임차인)가 신경 써서 가입해야 합니다. 가입이 불가한 임대 주택이 있을 수 있으니, 임대차 계약 전 꼼꼼하게 체크해야 합니다. 여유 있게 계약을 진행하면서 차분하게 알아봐야 합니다. 보증 보험에 가입 불가한 조건은 아래의 내용을 확인해야 합니다.
- 담보권 설정금액 + 보증금 - 주택가겨 60% = 보증 대상액
- 은행 대출금이 주택 가격 60%를 초과하면 가입 불가
임대 사업자라 하더라도 각 도시별 최우선 변제 금액 이하라면, 세입자(임차인)의 동의 하에 보증 보험 가입을 하지 않을 수 있습니다. 보증 보험은 집주인(임대인) 7, 세입자(임차인) 3의 비율로 나누는 것이 원칙입니다. 보증 보험에 가입하지 않을 시 손해 보는 쪽은 임대인 즉 집주인입니다. 추후 문제가 생길 경우에는 소송절차를 거쳐 강제경매로 넘기는 비용보다 보증보험을 통해 보증금을 지급받는 것이 훨씬 정신 건강에 해로우니, 임대 보증 보험을 가입하고 싶지 않아 하는 집주인과는 절대 계약하지 않는 것이 좋습니다. 단, 지금 임대로 들어가는 집이 누가 봐도 괜찮은 집이라면, 최우선 변제금 선에서 보증 보험 없이 계약을 진 행하는 것도 고려해볼 사항입니다. 절대적으로 중요한 포인트는 사는 동안 마음이 편해야 합니다.
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