깡통 전세 보증금 반환 전자 소송 현실 인정 (ft.사실 조회, 주소 보정, 가압류는?!)

매매가와 전세가가 같아 자기돈이 1도 들지 않는 경우인 무갭 투자! 무갭에 압사당하는 세입자를 깡통전세에 당했다고 말합니다. 지금 상황에서 할 수 있는 일은 집행권원(판결문)을 행사하여 강제경매로 물건의 권리를 가져오거나, 누군가 비싸게 사주어서 채권자로서 내 전세금을 배당받는 것입니다.  

 

 

 

설마가 사람 잡는 깡통전세의 사기 수법

나보다 먼저 근저당이 잡혀있는 경우

• 사실 전세 계약을 하거나 매매 계약을 할 때에도 마찬가지입니다. 등기사항 전부 증명서 을구에 근저당이 잡혀있는 경우에는 처다도 보면 안 됩니다. 전세계약 시 채권 최고액이라고 하면서 옆에 적혀있는 근저당, 그리고 원룸 건물의 경우 이런 경우가 많습니다. 작은 돈이라도 못 받습니다. 

전입 신고+확정 일자를 한 다음날 근저당권이 설정되어 있음을 발견한 경우

• 전입 신고+확정 일자, 즉 대항력(계약기간 동안 이 집에 머물 권리)과 우선변제권(내 돈의 일부를 최우선으로 배당받을 권리)은 신고 다음날 0시부터 효력이 발생합니다.(이법 진짜 바뀌어야 해요!!!). 이때에도 답 없습니다. 하지만 이경우 계약 당시 특약에 계약 이후 근저당권이 설정될 수 있는 일체의 행위를 하지 않는다를 넣었다면, 형법상 사기죄로 고소할 수 있는 가능성은 있어 보입니다.

국세체납에 의한 가압류

• 이경우는 답 없습니다. 어떠한 경우에도 보증금 없어집니다. 특히 국세체납이 보증금을 웃도는 경우에는 사실상 받을 돈이 없습니다. 포기하고 가져와서 물건을 세주고 굴려야 그나마 이득이 남아 보입니다. 국세체납은 선순위보다 먼저입니다. 왜냐하면 국세체납 납기일이 대항력보다 먼저 갖춰지기 때문입니다. 계약 전 국세체납 납입증명 등을 확인 해야 하지만 이 부분 제대로 챙기는 세입자가 있을까요?

근린생활시설에 입주하여 다음 임차인을 구하기 어려운 경우 (먹튀?)

• 2022년도 이전까지 근린생활시설도 전세자금이 가능했습니다. 그때 대량의 사기꾼이 전국에 생겨났죠! 근생을 주거용으로 이용할 경우 임대차 보호법의 보호를 받을 수 있지만, 은행의 도움은 받을 수 없습니다. 그래서 매매나 임대가 잘 이루어지지 않습니다. 결국 근저당도 없고, 국세체납도 없어도 무 갭으로 임대인의 권리를 가진 집주인은 잠수 탑니다. 결국 강제경매를 통해 배당을 받아야 하는데 누가 이 집을 사 갈까요? 임차보증금도 묶여있는 이 집은 소송 → 강제경매(압류)를 통해 내 것으로 가지고 오는 것 말고는 방법이 있을까요? 

 

 

 

전세 보증금 반환 소송 소장 접수부터 기나긴 송달 과정!

임대차 보증금 반환 소송의 소장을 접수하고 보통 사실 조회를 신청하는 경우는 다음과 같습니다. 

• 이름과 핸드폰 번호만 알고 있을 때, 소장 접수 후 통신사에 사실조회 신청서를 법원에 제출 후 명령서를 가지고 접수 
• 이름과 계좌 번호만 알고 있을 때, 소장 접수 후 은행에 사실 조회 신청서 법원에 제출한 뒤 명령서를 가지고 접수

이 외의 경우는 부동산에 관련된 사건을 넘어서는 내용이기 때문에 법률 관계인과 상담을 받아보는 것이 좋습니다. 제가 겪었던 내용을 위주로 정리하겠습니다. 순서는 법원에서 보정명령이 나오면, 기존에 소장 작성 후 사실조회 신청 후 알게 된 주소로 보정서를 작성합니다. (일반 송달) 

 

처음부터 주소를 모르는 상태로 시작했기 때문에 일반 송달을 해야 합니다. 추후 송달이 되지 않아 다시 보정 명령서를 받는다면, 주민등록 초본을 확인하고, 주소지가 같다면 특별송달을, 다르다면 다시 일반 송달부터 시작입니다.

 

바로 공시 송달을 하고 싶지만 법에서 공시송달 자체를 송달이 불가할 때 쓰는 마지막 수단으로 이용하기 때문에, 순차적으로 진행을 해 주어야 합니다. 

 

가압류를 한다는 것이 의미가 있을까?

소송을 진행하면서 가압류에 대해서 생각해보았습니다. 소송 승소 판결문은 집행권원을 가집니다. 이 권한을 가지고 압류를 진행합니다. 압류는 즉 강제 경매를 의미합니다. 가압류는 돈을 받지 못할 경우를 대비해 임대인의 물건 또는 통장을 묶어놓는 것입니다. 그 사람이 돈을 빼돌리지 못하게 하는 것이 목적입니다. 

 

통장 압류를 진행하는 것은 그 사람의 계좌 번호를 알아야 하고, 대부분 전세사기는 계약과 동시에 집주인이 바뀌기 때문에 계좌번호를 알기가 쉽지 않습니다. 부동산 가압류의 경우 지금 소송 중인 부동산은 이미 임차권 등기 명령이 완료된 상태라 의미가 없고, 재판 승소 전에는 다른 부동산이 있는지 재산 조회를 하기가 쉽지가 않습니다. 물론 승소 판결문 후 바로 신용조회를 통해 채권을 회수하기 위한 절차를 고려해야 합니다. 그렇다고 하더라도 다른 부동산에서 선순위 채권자가 아닌 이상은 그 물건에 대한 배당을 받기가 쉽지 않습니다.

 

여러 가지 상황이 있을 수 있겠지만, 결국 깡통 전세의 경우 판결문을 최대한 빨리 받아내는 것이 임대인을 압박할 수 있는 수단의 첫 단추인 것 같습니다. 사기로 인한 전세 보증금은 받기 어렵다는 사실만 확인하게 되네요.. 판결문을 가지고 보증금 반환에 대한 압박을 지속하면서, 강제 경매 절차를 밞아 나가는 것이 최선인 듯합니다. 저의 개인적인 경험과 법률에 대한 공부를 통한 내용이니 참조만 해주세요~

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